โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน
ขายฝาก บ้าน การจำนองหมายถึง(What is a mortgage.)การจำนำหมายถึง(What is a mortgage.)คำสัญญาที่ผู้จำนองใช้ เงินทองของตัวเองเป็นประกันการใช้หนี้ของลูกหนี้ โดยนำไปลงทะเบียนตราไว้เป็นประกัน เมื่อลูกหนี้ไม่จ่ายและชำระหนี้เจ้าหนี้มีสิทธิบังคับเอาเงินที่จำนองได้ ผู้จำนองบางครั้งอาจจะเป็นตัวลูกหนี้เองที่เอาเงินทองมาจำนองเจ้าหนี้(ลูกหนี้ชั้น ต้น)หรือบุคคลอื่นอื่นเอาเงินมาจำนองเจ้าหนี้ก็ได้ (มือที่สาม)รูปแบบของคำสัญญาจำนอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคแรก บัญญัติว่า "อันว่าจำนองนั้น เป็นข้อตกลงซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้จำนองเอาเงินยี่ห้อไว้แก่บุคคลอีกคน หนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเป็นการรับรองการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สิน นั้นให้แก่ผู้รับจำนำ"วรรคสอง ข้อบังคับว่า "ผู้รับจำนำชอบที่จะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากเงินทองที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ มิพักจำเป็นต้องไตร่ตรองว่าเจ้าของในเงินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้ว หรือหาไม่"รูปแบบของข้อตกลงจำนำ
1.ผู้จำนอง คือ
1.1 ตัวลูกหนี้เอง หรือ
1.2 บุคคลอื่นนำทรัพย์สินมาจำนำกับเจ้าหนี้
2. สัญญาจำนำจำเป็นต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็ลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการผู้จำนองจำต้องเอาเอกสารที่แสดงถึงสิทธิในทรัพย์สิน อย่างเช่น โฉนดที่ดิน เป็นต้น ไปลงทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อให้สินทรัพย์ของผู้จำนองผูกพันหนี้สินประธาน โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งทรัพย์สินที่จำนอง ทั้งนี้ผู้รับจำนองจะต้องเป็นเจ้าหนี้รวมทั้งหนี้สิน
โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน จำนำที่เป็นประกันต้องเป็น หนี้สินที่สมบูรณ์ด้วยกฎหมายกำหนดแบบของสัญญาจำนำไว้จำต้องทำเป็นหนังสือและขึ้นทะเบียนต่อเจ้า หน้าที่ (ตามมาตรา 714)นอกจากนี้จะต้องมีเนื้อความที่ระบุถึงเงินทองที่จำนอง (ตามมายี่ห้อ 704)และวงเงินที่จำนองด้วย (ตามมายี่ห้อ 708) ถ้าหากสัญญาไม่มีใจความตามที่ข้อบังคับบังคับ เจ้าหน้าที่จะไม่ลงบัญชีจำนำให้การมอบโฉนดที่ดินหรือที่ดิน นส.3 ให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้โดยมิได้ไปจดทะเบียนจำนำ ไม่ถือได้ว่าเป็นการจำนำ
3.สินทรัพย์ที่จำนองได้ เป็นตามมาตรา 703 วรรคแรก ข้อกำหนดว่า "อันอสังหาริมทรัพย์นั้นบางทีอาจจำนำได้ไม่ว่าจำพวกอะไรก็ตาม"
การให้คำปรึกษา
1. ข้อบังคับระบุระยะเวลาหรือไม่ว่าคนประมูลจำเป็นต้องไถ่คืนข้างในกี่เดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 735 ประกอบมาตรา 736 และก็ 737 ได้บัญญัติหลักการไว้ว่าผู้รับโอนสินทรัพย์ซึ่งจำนำมีสิทธิที่จะไถ่คืนจำนำเมื่อใดก็ได้ แต่ถ้าผู้รับจำนองได้บอกว่าจะบังคับจำนองโดยมีจดหมายบอกกล่าวแก่คนรับโอนล่วงหน้าแล้วไม่น้อยกว่า 60 วัน คนรับโอนจึงควรมาไถ่คืนจำนำนั้นข้างในหกสิบวันนับตั้งแต่วันรับคำบอกเล่า ฉะนั้น ในกรณีตามคำถาม เมื่อกฎหมายมิได้กำหนดระยะเวลาไว้ว่าผู้ประมูลบ้านได้จากการขายทอดตลาดต้องไถ่ถอนจำนองกับสหกรณ์ออมทรัพย์ข้างในกำหนดเวลาใด ผู้ประมูลจึงมีสิทธิที่จะไถ่คืนจำนำหรือไม่ก็ได้ ยกเว้นในกรณีที่สหกรณ์ออมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองบ้านข้างหลังนี้ไว้จะได้บอกเล่าความจำนงว่าจะบังคับจำนองต่อคนประมูลซื้อบ้านแล้ว ในกรณีแบบนี้ผู้ประมูลซื้อบ้านก็เลยจำเป็นต้องมาขอไถ่คืนจำนำภายในระยะเวลา 60 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าวต่อสหกรณ์ออมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองสรุป กฎหมายไม่ได้กำหนดเวลาไว้ว่าคนประมูล โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน จำเป็นจะต้องไถ่คืนด้านในกี่เดือน เว้นเสียแต่ว่าผู้รับจำนำจะได้บอกกล่าวว่าจะบังคับจำนำแล้ว จึงจึงควรมาไถ่คืนภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับคำแจ้ง
2. เมื่อกรมบังคับคดีมีหนังสือถึงที่ทำการที่ดินนนทบุรีให้แปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ข้างหลังสำเนาโฉนดให้เป็นชื่อผู้ที่ประมูลบ้านได้ ผู้ร้องยังคงเป็นลูกหนี้สหกรณ์อยู่หรือไม่ภาระหน้าที่จำนำจะยับยั้งไปย่อมเป็นไปตามข้อบังคับ ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 กำหนดไว้ว่า จำนองจะยับยั้งสิ้นไป
(1) เมื่อหนี้สินที่รับรองหยุดสิ้นไปด้วยเหตุอื่นใดอันไม่ใช่เหตุอายุความ
(2) เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือ
(3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น
(4) เมื่อถอนจำนอง
(5) เมื่อขายทอดตลาดเงินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลสาเหตุจากการบังคับจำนองหรือถอนจำนำหรือเมื่อขายทอดตลาดสินทรัพย์ตามมายี่ห้อ 729/1
(6) เมื่อเอาเงินทองซึ่งจำนองนั้นหลุดกรณีตามปริศนา ตราบเท่าที่ผู้จำนองบ้านซึ่งเป็นลูกหนี้ในขั้นแรกกับสหกรณ์ออมทรัพย์ยังมิได้ชำระหนี้เงินกู้ให้แก่สหกรณ์จนครบถ้วนแล้ว หากแม้บ้านอันเป็นทรัพย์สินซึ่งจำนองหลังนี้จะถูกขายทอดตลาดไปโดยเจ้าหน้าที่บังคับคดีและมีผู้ประมูลซื้อบ้านข้างหลังนี้ไปได้แล้ว ภาระหน้าที่จำนองอันมีอยู่เหนือบ้านหลังนี้ก็ยังคงติดอยู่กับบ้านอันเป็นทรัพย์จำนองอยู่เช่นนั้น ทั้งนี้ดังที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้รับจำนำมีสิทธิที่กำลังจะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากสินทรัพย์ที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญโดยไม่ต้องคิดถึงว่าเจ้าของในเงินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอก ซึ่งในกรณีนี้ก็คือผู้ที่ประมูลซื้อบ้านไปแล้วหรือไม่ก็ตาม และหากว่ากรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงที่ทำการที่ดินนนทบุรีให้เปลี่ยนแปลงชื่อผู้ครอบครองข้างหลังสำเนาโฉนดให้เป็นชื่อของคนที่ประมูลบ้านได้ ผู้ร้องก็ยังอยู่ในฐานะลูกหนี้เงินกู้ยืมสหกรณ์อยู่ดังเช่นว่าเดิม การเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านข้างหลังโฉนดเป็นเพียงแต่การดำเนินงานเพื่อสิทธิของคนประมูลซื้อบ้านได้สมบูรณ์ในทางทะเบียนแค่นั้น โฉนดแลกเงิน
ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน แม้กระนั้นผู้ร้องก็ยังคงเป็นลูกหนี้ของสหกรณ์ออมทรัพย์อยู่อาทิเช่นเดิมโดยมีภาระหน้าที่หนี้ที่จะจะต้องจ่ายหนี้ให้ครบถ้วนตามคำสัญญากู้ยืมเงินจากสหกรณ์ เป็นต้นว่า หากกู้เงินจากสหกรณ์ไว้ 500,000 บาท ยังผ่อนส่งหนี้ไม่เสร็จสิ้น จำนำซึ่งติดอยู่กับบ้านถึงแม้บ้านจะได้โอนเปลี่ยนชื่อไปเป็นของคนประมูลซื้อสินทรัพย์ได้แล้วก็ตาม ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้ยืมจากสหกรณ์ก็ยังคงจำเป็นต้องรับสารภาพจ่ายและชำระหนี้จวบจนกระทั่งจะครบจำนวน 500,000 บาทต่อสหกรณ์ ฯลฯ
สรุป ผู้ร้องจึงยังคงเป็นลูกหนี้สหกรณ์อยู่
3. การที่สหกรณ์ออมทรัพย์ยังคงหักเงินกู้ของผู้ร้องทุกเดือนเป็นการทำที่ถูกต้องหรือเปล่าเมื่อผู้ร้องยังคงมีฐานะเป็นลูกหนี้ของสหกรณ์อยู่ดังกล่าวข้างต้น สหกรณ์ออมทรัพย์ในฐานะเจ้าหนี้จึงย่อมมีสิทธิที่จะหักเงินกู้หนี้ยืมสินของผู้ร้องถัดไปได้กระทั่งภาระหนี้เงินกู้นั้นจะยับยั้งสิ้นไป โดยผู้ร้องต้องจ่ายและชำระหนี้กู้ยืมเงินคืนให้แก่สหกรณ์กระทั่งครบถ้วนสมบูรณ์สรุป สหกรณ์ออมทรัพย์หักเงินกู้ของผู้ร้องทุกเดือนเป็นการปฏิบัติโดยชอบด้วยกฎหมาย
4. หากมีคนมาขอซื้อบ้านหลังนี้ สหกรณ์ออมทรัพย์สามารถขายบ้านได้หรือเปล่าเมื่อบ้านข้างหลังนี้มีผู้ประมูลซื้อไปได้จากการขายทอดตลาด คนที่ประมูลซื้อได้ไปนั้นย่อมเป็นเจ้าของบ้าน แล้วก็เจ้าของบ้านแค่นั้นที่จะมีสิทธิขายบ้านข้างหลังนี้ถัดไปได้ เพียงแค่ภาระจำนองซึ่งติดอยู่กับบ้านก็จะยังคงติดอยู่เช่นนั้นต่อไป สหกรณ์ออมทรัพย์ไม่ใช่เจ้าของบ้านที่จะมีสิทธิขายบ้านข้างหลังนี้ได้ สิทธิของสหกรณ์ออมทรัพย์เป็นเพียงแค่สิทธิในฐานะเจ้าหนี้จำนองซึ่งเป็นบุริมสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้สามัญรายอื่นแค่นั้น กล่าวคือ แม้สหกรณ์ออมทรัพย์ปรารถนาที่จะบังคับจำนำบ้านข้างหลังนี้ ต้องมีจดหมายบอกเล่าไปยังผู้ที่ประมูลซื้อบ้านซึ่งเป็นคนรับโอนทรัพย์จำนำจากการขายทอดตลาดให้มาไถ่ถอนเสียด้านใน 60 วันนับแต่วันแจ้ง ถ้าหากคนประมูลซื้อบ้านได้ไม่มาไถ่ภายในกำหนดที่บอกกล่าว สหกรณ์ออมทรัพย์ก็เลยจะมีสิทธิบังคับจำนำเอากับคนที่ประมูลซื้อบ้านข้างหลังนี้ไปได้ หรืออีกกรณีหนึ่งเป็นถ้าเกิดคนที่ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ไปได้มุ่งหวังที่จะขอไถ่ถอนจำนำเสียเองโดยไม่ต้องให้สหกรณ์บอกเล่าว่าจะบังคับจำนองก็สามารถทำเป็นเหมือนกัน โดยผู้ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ได้สามารถขอไถ่ถอนบ้านได้ตามราคาบ้านที่ตนซื้อมาจากกรมบังคับคดีหรือตามราคาที่สมควรก็ได้ขึ้นกับว่าภาระหน้าที่หนี้จำนองของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้หนี้ยืมสินจากสหกรณ์เหลืออยู่มากน้อยกว่าราคาบ้านเพียงใด ดังเช่นว่า แม้ประมูลซื้อบ้านได้มาในราคา 800,000 บาท แม้กระนั้นภาระหน้าที่หนี้สินของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้ยืมจากสหกรณ์คงเหลืออยู่เพียงแต่ 300,000 บาท เช่นนี้ผู้ประมูลซื้อบ้านได้เพียงแค่เสนอใช้ราคาเท่ากับหนี้ที่เหลืออยู่ 300,000 บาทก็ได้ แล้วก็ถ้าหากสหกรณ์ยอมรับราคาที่จะไถ่คืนดังที่กล่าวมาแล้วแล้ว ผลก็จะทำให้จำนองระงับสิ้นไปในทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 (4) แม้กระนั้นถ้าผู้ประมูลซื้อบ้านได้ไม่ได้อยากจะไถ่คืนตามจำนวนหนี้ที่ผู้กู้ยังคงติดแก่สหกรณ์อยู่ ยกตัวอย่างเช่น ต้องการจะไถ่ถอนในราคาเพียงแต่ 100,000 บาท (ทั้งๆที่หนี้ยังติดอยู่ 300,000 บาท) แบบนี้ถ้าเกิดสหกรณ์ยอมรับ ภาระหน้าที่จำนองก็หลุดพ้นเช่นกัน แต่ว่าหากสหกรณ์ปฏิเสธ สหกรณ์ควรต้องไปฟ้องบังคับจำนองข้างใน 1 เดือนนับแต่วันที่ผู้ประมูลซื้อบ้านได้เสนอว่าจะชำระหนี้นั้นให้แก่สหกรณ์ เพื่อให้ศาลนำบ้านข้างหลังนั้นออกขายทอดตลาดอีกรอบหนึ่งแล้วนำเงินที่ขายได้นั้นมาจ่ายหนี้ให้แก่สหกรณ์ต่อไปสรุป หากมีคนมาขอซื้อบ้านข้างหลังนี้ สหกรณ์ไม่สามารถที่จะขายบ้านได้ สหกรณ์มีเพียงแต่สิทธิที่จะบังคับจำนำแค่นั้น
Welcome in store of pvcflax63
