Welcome in store of beautynumber7

รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก การครอบครองรวม การซื้อที่ดินหรือทรัพย์สินร่วมกับคนอื่นๆหรือพอดีดินจากมรดกร่วมกับญาติพี่น้องถือเป็นที่มาของการถือกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งบางทีอาจนำมาซึ่งความยุ่งยากในอนาคตได้ เพราะฉะนั้นเพื่อเป็นการคุ้มครองป้องกันมีข้อควรปฏิบัติตามดังนี้ ควรหลบหลีกการซื้อที่ดินหรือแฟลตร่วมกับคนอื่นๆ เรื่องสัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดินจะตกลงกันเมื่อใดก็ได้ แม้กระนั้นถ้าตกลงกันได้แต่ก่อนก็ควรจะกำหนดไว้ตั้งแต่วันเข้าครอบครองรวม โดยลงบัญชีชนิด “อธิบายส่วน” การรักษาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์แฟลต ควรจะแน่ใจว่าคนรักษาไม่เอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ประกันหนี้สิน การซื้อแบบเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้ครอบครองนั้นไม่ควรที่จะทำ ควรจะให้เขาแยกที่ดินเท่าที่ต้องการซื้อออกมาก่อน แต่ว่าถ้าหากรอมิได้ก็ให้ระบุเอาไว้ภายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายว่าเมื่อโอนเสร็จแล้ว ให้ร่วมกันยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในทันที ผัวเมียมีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยถ้าที่ดินเป็นสินสมรส แม้จะลงชื่อในโฉนดเพียงคนเดียว แต่ควรกำชับให้คู่บ่าวสาวลงนามยินยอมกรณีขายออก เนื่องจากแนวทางการทำนิติกรรมเกี่ยวกับสินสมรสจำเป็นที่จะต้องได้รับความยินยอมพร้อมใจจากคู่ชีวิตเสมอ ถ้าเกิดมิได้รับความยินยอมพร้อมใจก่อน อีกข้าง รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก อาจฟ้องให้เพิกถอนการโอนนั้นได้ ควรทำข้อตกลงระหว่างผู้ครอบครองรวมไว้ว่าถ้าจะขายเฉพาะส่วนจำต้องได้รับความยินยอมพร้อมใจจากเจ้าของรวมบุคคลอื่นด้วย ทางออกที่ดีที่สุดเมื่อมีการยึดทรัพย์สินของเจ้าของรวมเพื่อขายทอดตลาดเป็น ผู้ครอบครองรวมคนอื่นต้องไปยื่นคำร้องต่อศาล ขอให้กันส่วนของตัวเองออกมาจากการขายทอดตลาด ในกรณีที่จ่ายเงินร่วมกันหรือมีกรณีใดๆที่กฎหมายถือว่ามีสิทธิร่วมในที่ดิน เป็นต้นว่า จ่ายเงินซื้อคนละครึ่ง ควรเซ็นทั้งคู่คนเมื่อรับโอนสำหรับในการซื้อนั้น เรื่องการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมควรจะพิจารณาหรือเรื่องทางเข้าออกให้สะดวก ถ้าเกิดเป็นได้ก่อนที่เจ้าของที่ดินจะชูที่ดินให้แก่บุตรหลานหรือทำพินัยกรรม ควรแบ่งที่ดินไว้ให้เป็นระเบียบ มีทางเข้าออกเป็นของแต่ละแปลงการดำเนินการเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์รวมต้องเป็นไปให้รอบคอบ ซึ่งถ้าเกิดเป็นไปได้ไม่สมควรถือกรรมสิทธิ์รวมจะเยี่ยมที่สุด เพื่อไม่ให้เสียเงินเสียทองเสียเวลาแม้เกิดปัญหาขึ้น จดทะเบียนแยกในระหว่างขายฝากได้หรือเปล่า

ลงทะเบียนแบ่งในระหว่างขายฝากได้หรือเปล่า ในการขายฝากนั้นอาจมีในกรณีที่มีการแยกแปลงในขณะที่ลงลายลักษณ์อักษรขายฝาก ด้วยเหตุนี้ลองมองกระบวนการขึ้นทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก ว่ามีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง
1.  การขอรังวัดแบ่งทุกประเภทในระหว่างขายฝาก ให้ผู้บริโภคฝากเป็นผู้ยื่นคำขอตามกฎเกณฑ์โดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก โดยบันทึกเฉพาะหน้าบุคลากรข้าราชการหรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร
2.  เรื่องราวขอขึ้นทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรม (ท.ด. ๑) ในจำพวกแบ่งต่างๆให้นำเสนอด้วยตัวเขียนแดงให้ปรากฏวิธีขายฝากไว้
3.   ในรายการลงทะเบียนแปลงเดิมให้เขียนคำว่า “ระหว่างขายฝาก” ไว้ใต้ชื่อจำพวกการที่จดทะเบียนแล้วก็หมายเหตุด้วยตัวเขียนแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้การขายฝากยังคงมีอยู่ตามคำสัญญาขายฝากฉบับที่…..ลงวันที่..”
4.  โฉนดที่ดินแปลงแยกให้เขียนชื่อคนซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ข้างหน้า รวมทั้งชูรายการจดทะเบียนชนิดขายฝากไปเขียนแจ้งไว้ในรายการลงทะเบียนข้างหลังโฉนดโดยไม่ต้องให้คู่อาฆาตทำบันทึกข้อตกลง (ท.ด. ๑๖)
5.   ที่ดินที่ได้มีการขึ้นทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้ ถ้าเกิดผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและก็ผู้บริโภคฝากตกลงแยกที่ดินออกมาจากกัน ให้พากเพียรแบ่งส่วนของผู้บริโภคฝากไว้เป็นแปลงคงเหลืออยู่ หากส่วนของผู้บริโภคฝากเป็นแปลงแบ่งก็ให้หมายเหตุในรายการลงทะเบียนแยกเฉพาะแปลงของผู้บริโภคฝากไว้ด้วยอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกนี้ยังติดแนวทางการขายฝากอยู่ตามคำสัญญาขายฝากฉบับที่….....ระบุวันที่…” ส่วนรายการลงทะเบียนขายฝากที่จะชูไปเขียนแจ้งเอาไว้ในโฉนดใหม่
6.   สำหรับเพื่อการ รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก ลงบัญชีแบ่ง ถ้าผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แบ่งออกไปพ้นจากสิทธิการถอนจากขายฝาก ก็ให้ลงทะเบียนในจำพวกปลดข้อแม้การไถ่คืนจากขายฝาก
7.   ในเรื่องที่ที่ดินที่ขายฝากแบ่งออกเป็นหลายแปลง คู่สัญญาจะตกลงกันไถ่แนวทางการขายฝากแปลงใดแปลงหนึ่งก่อนก็ได้ ด้วยเหตุผลดังกล่าวการเขียนทะเบียนแยกในระหว่างขายฝากสามารถทำเป็น เพียงต้องทำให้เป็นไปตามข้อกำหนดที่กำหนด เพื่อรักษาสิทธิและก็ป้องกันความสับสนที่บางทีอาจเกิดขึ้นในภายหลัง

การหยุดหนี้สิน มีแบบอย่างใดบ้าง เมื่อติดหนี้ติดสินก็จำต้องจ่ายและชำระหนี้ แม้กระนั้นทราบกันดีหรือยังว่า การจ่ายชำระหนี้สามารถใช้อย่างไรได้บ้าง การระงับหนี้สินโดยชอบด้วยกฎหมายนั้นมิได้มีเพียงแค่การวางทรัพย์เพื่อจ่ายและชำระหนี้เท่านี้ แต่การยับยั้งหนี้โดยหลักแล้วมีอยู่ 5 กรณีด้วยกันหมายถึงการใช้หนี้ การปลดหนี้สินเป็นเจ้าหนี้ยอมปลดหนี้ให้แก่ลูกหนี้โดยความชอบพอ ทำโดยขีดฆ่าหรือคืนเอกสารหลักฐานการเป็นหนี้ให้แก่ลูกหนี้ การหักกลบลบหนี้สิน ในเรื่องที่บุคคลทั้งคู่มีความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ก็เอาหนี้สินซึ่งกันและกันมาหักกลบกันไป การแปลงหนี้ใหม่ คือการเปลี่ยนสาระสำคัญของหนี้ ดังเช่นว่า เปลี่ยนตัวเจ้าหนี้ เปลี่ยนตัวลูกหนี้ แปลงวัตถุแห่งหนี้ ยกตัวอย่างเช่น นายเอเป็นหนี้นายบีเป็นจำนวน 1,000 บาท เพียงพอถึงเวลาจ่ายหนี้ นายบีผู้เป็นเจ้าหนี้ได้ให้นายเอขับขี่รถส่งของแทนตนเป็นการจ่ายหนี้แทนเงิน หนี้กระจัดกระจายกลมกลืนเป็นหนี้ที่ความเป็นเจ้าหนี้และก็ลูกหนี้อยู่ในตัวคนเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่นนางแววเป็นหนี้นายวี 40,000 บาท แม้กระนั้นคราวหลังนายวีตาย แล้วก็ทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้แก่นางแววแต่เพียงผู้เดียว ถ้าเป็นแบบนี้ข้อบังคับให้นับว่าหนี้สินยับยั้งสิ้นไป เพราะสิทธิและก็หน้าที่ของคนเสียชีวิตตกอยู่ในตัวคนผู้เป็นลูกหนี้แล้ว แม้กระนั้นทั้งนี้ทั้งนั้นจะต้องทำความเข้าใจว่า กรณีหนี้เกินกำหนดความเป็นเพียงกรณีที่ไม่อาจฟ้องร้องคดีบังคับคดีต่อกันได้เท่านั้น แต่ว่า รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก ภาวะความเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ยังคงอยู่ ยังไม่ถือเป็นการหยุดหนี้อะไร เรื่องหนี้สินอาจฟังมองเป็นเรื่องที่ไม่ได้ยากเย็นๆแต่ก็มีรายละเอียดสำคัญแฝงอยู่เช่นกัน จัดเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ควรต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้องเพื่อไม่ให้เรื่องง่ายๆๆแบบนี้ก่อปัญหายุ่งยากตามมาวันหลังได้


สัญญาขายฝาก การทำความตกลงขายฝากนั้น ควรศึกษาเนื้อหาของสัญญาให้ถูกต้อง เพื่อไม่สัญญาดังกล่าวมาแล้วข้างต้นเป็นโมฆะหรือกำเนิดความไม่ยุติธรรมแก่คนขายฝากและก็ผู้บริโภคฝาก ซึ่งหมายถึงผู้มีสิทธิไถ่รวมทั้งคนรับการถอนนั่นเอง โดยทางกรมที่ดินมีข้อแนะนำที่จำเป็นดังต่อไปนี้ คำสัญญาขายฝากที่ตั้งเวลาไถ่ไว้น้อยกว่าสิบปี ก่อนจะครบกำหนด ถ้าเกิดคนขายฝากมีความเห็นว่าไม่บางทีอาจใช้สิทธิไถ่ด้านในระบุได้ ควรจะตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายตั้งเวลาไถ่ รวมทั้งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงนามคนซื้อฝาก โดยทั้งสองฝ่ายจำเป็นต้องนำกติกาดังที่กล่าวผ่านมาแล้วมาลงบัญชีต่อพนักงานข้าราชการ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วควรจะมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือเซ็นชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้สร้างขึ้นก่อนหมดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อบุคลากรข้าราชการด้วย การเขียนทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เนื่องจากการเขียนทะเบียนไถ่ถอนจะทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำด้านในกำหนดเวลาไถ่ตามข้อตกลงขายฝาก โดยนำสินไถ่มอบแก่คนรับการไถ่ข้างในกำหนด หากคนรับการไถ่คืนหลบหลีกไม่ยินยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ ที่ทำการวางทรัพย์สินกลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรมข้างในตั้งเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนสินทรัพย์ที่ได้วางไว้ สำหรับส่วนภูมิภาค วางในที่ทำการบังคับคดีแล้วก็วางสินทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีให้ติดต่อนายสิบศาลของศาลจังหวัดนั้นๆเพื่อจัดส่งแก่ที่ทำการบังคับคดีและวางสมบัติพัสถานภูมิภาคถัดไป ดังนี้เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรรีบมาขอขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว แม้ทิ้งเอาไว้บางทีอาจกำเนิดความย่ำแย่ได้ ในการลงทะเบียนขายฝากจำเป็นจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าลงทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินเงินทุนตามที่คณะกรรมการตั้งราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด ยิ่งไปกว่านี้ยังจำต้องชำระภาษีเงินได้หักในที่จ่าย และก็อากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร จะมีความคิดเห็นว่าการทำสัญญาใดๆก็ตามควรศึกษาหลักเกณฑ์ให้ครบถ้วน เพื่อเป็นการรักษาสิทธิและก็ปกป้องการเกิดปัญหาในวันหลังนั่นเอง