Welcome in store of shapeorder1

ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก-จำนอง ไม่เหมือนกันเช่นไร ทราบให้ชัดก่อนที่จะตัดสินใจลงนามข้อตกลงขายฝากกับสัญญาจำนอง ราวกับหรือต่างกันอย่างไร แบบไหนเหมาะสมกับคนใดกัน นำที่ดินที่ขายฝากไปจำนำกับธนาคารได้ไหม ? คนไหนยังสงสัยเรื่องนี้ มาทำความเข้าใจกันก่อนคนไม่ใช่น้อยสงสัยว่า ขายฝาก-จำนำ แนวทางการขายฝากเป็นยังไง ราวกับการจำนองหรือเปล่า แม้คนใดกันใคร่รู้ วันนี้ได้สะสมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน รวมทั้งเปรียบมองแบบชัดๆว่า การตกลงที่ดินแต่ละแบบทั้งจำนำและขายฝาก เป็นยังไง แตกต่างอย่างไรบ้างขายฝาก-จำนองขายฝาก คืออะไรการทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำข้อตกลงกู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะกระทำขายเงินให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งควรจะมีการโอนสินทรัพย์ระหว่างกันก่อน แต่มีกติกาเสริมเติมว่า ลูกหนี้สามารถซื้อเงินคืนได้ตามช่วงเวลาที่กำหนดกันไว้ยกตัวอย่างง่ายๆก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี นั่นหมายความว่า หากด้านใน 1 ปีข้างหลังทำความตกลง นาย A ปรารถนาซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B จำเป็นที่จะต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอเว้นเสียแต่ แต่ถ้าหากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะกลายเป็นเจ้าของของนาย B ในทันที ซึ่งนาย B จะนำเงินไปดำเนินการอะไรก็ได้นั่นเองดังนี้ ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน การตกลงขายฝาก ถ้าเกิดครบข้อตกลงแม้กระนั้นลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง และสามารถลงลายลักษณ์อักษรได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำข้อตกลงจำเป็นที่จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินเท่านั้นขายฝาก-จำนองจำนำ เป็นยังไงจำนำเป็นสัญญากู้หนี้ยืมสิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางจำพวกที่ได้ขึ้นทะเบียนไว้แล้วโดยชอบด้วยกฎหมาย แต่ว่าจะไม่มีการโอนสินทรัพย์ เป็นเพียงแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปลงทะเบียนเพื่อยี่ห้อไว้เป็นประกันแค่นั้น โดยควรต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินเหมือนกับแนวทางการขายฝากส่วนในกรณีที่ลูกหนี้เกิดไม่ทำตามสัญญาไม่อาจจะจ่ายหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่อาจจะยึดทรัพย์สินตามกฎหมายได้ เพราะเงินทองนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้ควรต้องไปฟ้องร้องคดีตามกฎหมายเพื่อศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน แล้วต่อจากนั้นจึงนำเงินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปจ่ายและชำระหนี้ โดยข้อตกลงจำนำ ไม่มีอายุความ แต่จะมีการกำหนดช่วงเวลาใช้หนี้เพียงแค่นั้นขายฝาก กับ จำนำ ไม่เหมือนกันอย่างไรสิ่งที่การตกลงแบบขายฝากรวมทั้งจำนองแตกต่าง มีดังนี้
1. ลักษณะสัญญาจำนำ : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนเงินทองไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ขายฝาก : ลูกหนี้จำต้องโอนเงินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
2. กรณีทำผิดคำสัญญาจำนำ : ถ้าเกิดครบข้อตกลงแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องร้องคดีเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเงินทองเพื่อนำเงินมาใช้หนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง ทรัพย์สินนั้นจะไม่อาจจะนำมาขายได้ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ในข้อตกลง หากเลยกำหนดเวลาตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ทีละนานเท่าไรก็ได้ แต่ว่ารวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แต่หากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าหนี้โดยทันที

3. ค่าลงบัญชีจำนำ : เสียค่าบริการอัตรา 1% จากวงเงินที่เอามาจำนำ แต่ว่าไม่เกิน 200,000 บาทขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน รวมทั้งจำต้องชำระภาษีรายได้หักในที่จ่าย รวมทั้งอากรแสตมป์ตามที่ ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ข้อบังคับระบุ
4. วงเงินสำหรับในการอนุมัติจำนำ : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมินขายฝาก : ได้วงเงินราวๆ 40-70% ของราคาประเมินสรุปแล้วจะพบว่าสัญญาขายฝากมีจุดเด่น คือ ผู้กู้หนี้ยืมสินจะได้รับการยินยอมเร็ว และชอบให้วงเงินสูงขึ้นยิ่งกว่าจำนำออกจะมากมาย แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของสินทรัพย์ที่นำไปทำสัญญา หากโชคร้ายเจอผู้ลงทุนไม่ดี ต่อรองมิได้ ไถ่คืนช้าก็โดนยึดทันที และก็มีค่าจารีตที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วยระหว่างที่ข้อตกลงจำนำ ลักษณะเด่นคือ มีความปลอดภัยด้านเงินน้อยกว่า เนื่องมาจากไม่ต้องขายทรัพย์สินนั้นๆให้เจ้าหนี้ ช่องทางที่จะเสียเงินเสียทองสินก็เลยน้อย รวมทั้งมีค่าประเพณีที่ถูกกว่า แต่ว่าข้อบกพร่องก็มีเหมือนกันเป็น วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินแค่นั้นเอาทรัพย์สินที่ขายฝาก ไปจำนองธนาคารได้ไหม ?ในกรณีที่เจ้าหนี้ต้องการนำเงินทองของลูกหนี้ที่นำมาขายฝาก ไปจำนำกับแบงค์อีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังมิได้ถึงวันถึงกำหนดชำระหนี้นั้น ตามกฎหมายนับว่าทำไม่ได้ แม้กระนั้นแม้ถึงกำหนดคำสัญญาขายฝากแล้ว รวมทั้งลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำทรัพย์สินดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นไปทำอะไรก็ได้ เนื่องจากว่านับว่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้แล้วรวมถึงถ้าเกิดลูกหนี้ปรารถนานำทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝาก ไปจำนองกับแบงค์อีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่คืนนั้น โดยชอบด้วยกฎหมายก็จัดว่าทำไม่ได้เช่นกัน เพราะสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างวิธีขายฝากนับว่าอยู่สำหรับการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว และหากลูกหนี้ต้องการนำไปจำนำกับแบงค์ควรจะมีการถอนถอนให้เสร็จสิ้นสมบูรณ์ก่อนถึงจะสามารถดำเนินการได้

การวิเคราะห์ข้อตกลงจำนองเมื่อขอทุนได้เป็นระเบียบเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่นิติกรรมจะติดต่อมาหาผู้กู้เพื่อให้เตรียมเอกสาร แล้วก็รายจ่ายเพิ่มเติมในการทำสัญญาจำนองที่ดิน พร้อมนัดวันเวลาทำเรื่อง ถ้าเกิดว่าไม่มีเจ้าหน้าที่นิติกรรมติดต่อมา พวกเราสามารถถามไปถามที่ที่ทำการที่ดินก่อนได้ เพราะการเขียนจำนองที่ดินมีเนื้อหาที่ผิดแผกแตกต่างตามอสังหาริมทรัพย์ อาจจะทำให้งงมากได้ เอกสารที่ต้องเตรียมตัวในการไปเป็น หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (ท.ด.15), หนังสือสัญญาจำนำ 3 ฉบับ (สำหรับผู้กู้ ธนาคาร ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน และก็ที่ทำการที่ดิน), สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, รวมทั้งเอกสารอื่นๆที่เกี่ยวโยง โดยทางเจ้าหน้าที่จะรอช่วยเหลือผู้กู้สำหรับเพื่อการทำความตกลงจำนำจนกระทั่งแล้วเสร็จทุกขั้นตอน จนกระทั่งได้โฉนดที่ลงทะเบียน และคำสัญญาจำนำ 2 ชุด ควรจะทำสำเนาโฉนดไว้เพื่อไถ่ถอนในอนาคต รวมทั้งจำต้องยื่นแบงค์พร้อมสัญญาจำนำด้วย ข้อควรจะรู้ทางด้านกฎหมายระบุแบบไว้ว่า ควรต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ ถ้าเกิดไม่ทำตาม แบบการจำนำจะเป็นโมฆะ แล้วก็คำสัญญาการจำนำ ควรกำหนดให้แจ่มกระจ่าง เกี่ยวกับค่า ดังเช่น กู้หนี้ยืมสิน 2,000,000 บาท โดยนำที่ดิน ค่า 4,000,000 บาท มาจำนอง สามารถกำหนดให้กระจ่างว่า การจำนำนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียงแต่ 2,000,000 บาท แค่นั้นอาทิเช่น นายที่นา ได้รับอนุมัติเงินกู้ยืมจากธนาคาร จึงโทรศัพท์ไปกรมที่ดินเพื่อเขียนรวมทั้งทำความตกลงจำนำ เขาจัดแจงเอกสาร พร้อมไปหาเจ้าหน้าที่ตามนัดหมาย จัดแจงเอกสาร เขียนรายละเอียดให้กระจ่างแจ้งก่อนยื่นแล้วก็จ่ายเงิน รอคอยรับโฉนดที่ลงทะเบียนแล้วก็ข้อตกลงจำนำ 2 ชุด จึงนำไปโฉนดไปทำสำเนา ให้มีเอกสารทั้งปวง 2 ชุด เพื่อเก็บไว้กับเขาเอง 1 ชุด และก็ให้กับธนาคารอีก 1 ชุด การตรวจทานข้อตกลงจำนำ

6. ค่าใช้จ่ายสำหรับในการจำนองนับว่าเป็นธุระของผู้จำนอง เมื่อจะทำเรื่องที่ที่ทำการที่ดินจึงมีค่าใช้จ่าย ด้วยเหตุนั้นทำให้จำต้องจัดเตรียมเงินเพื่อนำมาจดด้วย โดยผู้กู้จะมีค่าใช้จ่ายแบ่งได้รายการดังต่อไปนี้ค่าธรรมเนียมจดคำขอแปลงละ 5 บาทค่าจำท่วม 1% ของค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตรา 0.5% อย่างยิ่งไม่เกิน 100,000 บาทค่าภาษีอากรตราไปรษณียากร ตามวงเงินจำนอง (วงเงินจำนอง 2,000 บาทจะคิดค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ถ้าเกิดมีเศษจะคิดเป็น 1 บาท และก็ค่าภาษีอากรตราไปรษณียากรมีได้สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)แบบอย่าง นายอา มีพื้นดินเปล่า 2 แปลง กู้ยืมเงินจากธนาคารได้ 1,200,000 บาท เสียค่าจำนอง 1% นายอาจะจำต้องเสียค่าธรรมเนียมเขียนคำขอ 10 บาท ค่าจดจำท่วม 12,000 บาท รวมทั้งค่าภาษีอากรแสตมป์ 600 บาท รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 12,610 บาทถ้วน